Comment déterminer le loyer mensuel idéal d’un bien immobilier en 2024
Fixer le montant du loyer d’un bien immobilier est une étape cruciale, car une fois le locataire installé, il devient alors difficile de modifier à sa guise ce montant. Pour ce faire, plusieurs règles doivent être suivies en fonction du logement et de son emplacement géographique. Nous allons vous guider à travers les étapes essentielles pour calculer de manière optimale le loyer mensuel.
- Tout d’abord, il faut évaluer le bien dans sa globalité.
En premier, sa situation géographique : celle-ci influence considérablement la valeur locative d’un bien. Les commodités environnantes, telles que les commerces, les écoles et les transports, ainsi que les nuisances sonores sont des facteurs déterminants.
Puis, sa surface habitable : le montant du loyer est également influencé par la taille du logement et le nombre de pièces. Pour calculer cette surface, le bailleur doit se référer à la loi Boutin. Celle-ci ne prend en compte que la surface au sol dont la hauteur sous plafond de 1m80 minimum. Les caves, greniers, vérandas, garages, terrasses et autres dépendances sont exclus du calcul de cette surface.
Ensuite, le standing du logement : l’état général de celui-ci, y compris son isolation, ses équipements et ses caractéristiques, affecte sa valeur locative. Il faut aussi noter que les étages élevés sont plus plébiscités par les locataires car ils présentent certains avantages tels que : moins de nuisances sonores, plus sécurisant en ce qui concerne les probabilités de cambriolage, et moins de vis-à-vis. Par conséquent, plus le logement est haut, et plus le loyer sera potentiellement onéreux.
Et enfin, son niveau de performance énergétique : s’il est doté d’une bonne isolation thermique et d’appareils de chauffage performants, il aura alors un loyer plus élevé qu’un logement énergivore. Pour connaître le niveau de performance énergétique de son logement, le locataire doit consulter l’étiquette obtenue au DPE.
- Ensuite, il faut effectuer le calcul du rendement locatif.
Si le propriétaire a encore un prêt immobilier sur le bien qu’il souhaite louer, il est judicieux de calculer le rendement locatif pour établir un loyer équitable. Le loyer optimal devrait alors couvrir non seulement le remboursement du prêt, mais aussi toutes les dépenses associées telles que les impôts et les charges, permettant ainsi un investissement qui se finance lui-même. Pour obtenir un retour sur investissement satisfaisant dans la location, le taux de rentabilité devrait se situer entre 5% et 10%. Pour calculer ce taux, il suffit de diviser les loyers annuels par le montant de l’investissement initial, puis de multiplier par 100. Un taux intérieur à 5% est considéré comme risqué, car il ne couvrirait pas suffisamment les coûts initiaux. Cependant, un taux de rentabilité élevé ne garantit pas toujours une rentabilité accrue. Dans certaines zones moins attractives où la demande est faible, des loyers bas peuvent résulter en une perte de valeur à la revente. En revanche, dans les grandes villes et zones tendues où la demande excède l’offre, les taux de vacance locative sont faibles, ce qui peut entraîner des rendements locatifs plus élevés malgré des prix d’achat plus élevés.
- Enfin, comment fixer un loyer dans une zone tendue ?
Dans ces zones, où la demande de logements dépasse l’offre disponible, le marché locatif est sous pression. Ces zones incluent plus de 1000 villes dans les 28 principales agglomérations françaises. Pour atténuer les difficultés d’accès au logement dans ces régions, le gouvernement a mis en place des mesures pour contrôler l’augmentation des loyers. Il a ainsi interdit aux propriétaires d’augmenter le loyer entre deux locataires, ou dans les 18 mois suivant le départ d’un locataire.
Dans certaines de ces municipalités, un loyer de référence par mètre carré est établi, et les bailleurs ne peuvent le dépasser. Ce loyer est fixé par un décret et constitue une limite supérieure au montant que le bailleur peut exiger..
En conclusion, fixer le loyer d'un bien immobilier en 2024 nécessite une approche réfléchie et informée. Évaluer soigneusement les caractéristiques du bien, calculer le rendement locatif et prendre en compte les réglementations locales sont des étapes essentielles pour garantir un loyer équitable et compétitif.
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